可轻易获取的不动产涉税信息交换框架（IPI）

《共同报告准则》（CRS）其中一个非常大的限制，就是它只交换金融资产的信息，非金融资产不交换。随着加密资产越来越盛行，全球在2027年始将会陆续实施《加密资产报告框架》（CARF），对加密资产信息进行全球交换。不过，除了金融资产及加密资产外，其他资产仍然没有纳入交换，为高净值人士创造了偷漏税的方法：将金融或加密资产转为其他无需交换的资产，来规避相关信息向税务局进行交换。在这些无需交换的资产中，最重要资产之一（如不是最重要的话）就是房产。近年来，跨境不动产持有量持续增加，背后就有避税因素推动。

2023年，经合组织向G20提交了一份报告，分析了涉及跨境不动产持有的税务透明度现状。报告认为，不动产信息的全球自动交换仍然有限，而且在各司法管辖区之间在报告范围和频率上存在显著差异，因此跨境不动产可能带来税务合规风险，所以加强税务透明度能带来实质好处：为税局提供必要的信息，以确保其在跨境不动产所有权及相关收入方面的税务合规性，而且更可以协助税局判断用于购买不动产的资金是否已先前申报出境并完税。

在该报告中，经合组织指出了对现状可进行的短期和结构性改进的潜在方向。它建议通过从法律和操作角度设计一个通用方法，以便利各司法管辖区之间交换关于不动产交易、持有和产生租金等经常性收入的“可轻易获取信息”（Readily Available Information），争取短期内提升税收透明度。

2025年10月，经合组织正式推出了《可轻易获取的不动产涉税信息交换框架》（Framework for the Automatic Exchange of Readily Available Information on Immovable Property for Tax Purposes，简称“IPI”），并计划透过各国签订《多边主管当局关于可轻易获取的不动产信息交换协议》（简称“IPI MCAA”），使IPI能够定期以法律和技术一致的方式进行交换。相关交换方式跟CRS类似，将通过XML模式以通用电子格式进行交换。

一、可轻易获取获取信息

上述提到，经合组织投过IPI，让各国就房产的“可轻易获取信息”进行交换。那么，究竟什么是“可轻易获取信息”呢？

CRS之所以能够成功，背后是金融机构按照经合组织等要求来完成客户尽职调查，统一相关的数据口径，并确保数据的质量。如果要让境外房产信息交换要达到CRS的水平，那么也需要对相关机构和中介（如公证人或房地产经纪人）进行类似的客户尽职调查、数据收集和核实义务，但这需要重大且复杂的法律修订，且这些机构和中介的能力及资源并非金融机构所能企及，因此肯定需要一段长时间才能实现。所以，利用税局现有的“可轻易获取信息”进行交换，是增加不动产税务透明度的更快途径。

也就是说，经合组织为了尽快让境外资产信息能够交换起来，就先让全球税局“有什么信息就交换什么信息”。在IPI下税局们都是在自愿的情况下来增强关于不动产的税务透明度，并不强求各地税局实施统一的客户尽职调查程序以及报告要求。

“可轻易获取信息”包括以电子方式捕获、可搜索和可排序的涉及房产的交易、持有及收入的信息。它包含税务管理机构维护的数据库，以及税务管理机构能直接访问的其他机构数据库，如房产登记册和受益所有人登记册。虽然“可轻易获取信息”的概念通常不包括非电子、不可搜索或不可排序的信息（例如PDF记录和纸质记录，比如房产本）或只能逐项访问的信息，但税务管理机构也可以在交互中包括此类信息，只要他们认为这些信息在自身评估中是可轻易获取的。

不过，毕竟要进行全球交换，因此各国在信息交换的项目和格式上需要保持最低程度的一致性。IPI要求，税局只有在足够最新、可靠并包含特定信息类别的最小数据集（Minimum Data Set）的情况下才能进行交换，以确保相关信息适合交换，且可预见地与接收辖区的税务管理使用相关。而且，IPI制定了通用数据集（common data set），并设定了一些最小数据集之外的附加可选项目，以允许全球税局在可随时获取的情况下交换更多信息项目，包括识别信息以及不动产资产和收入的信息。

简单而言，经合组织制定了所有房产信息交换清单，并要求参与IPI的各国税局最少交换其中的一些信息。在参与IPI之前，当地税局应自我评估哪些与不动产相关的相关信息是可以随时获取并适合交换。